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〔9〕 林宝安著:《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》,载高承恕、陈介玄主编:《香港:文明的延续与断裂?》,联经出版事业公司1997年版,第211页。恒隆上市后首年纯利曾高达6 570万元,超过合和,比新地高出二成八,比长实高出五成。其股价亦一度冲至每股29.2元水平,市值达35亿元。不过,由于恒隆看错地产循环走势,翌年纯利大减近四成,直至1978年度才再度超越1973年度的水平。老牌的地产公司中,遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。嘉年地产衰落的原因最早可追溯到1972年上市后投资策略的严重失误。1973年3月,香港股市在创历史高峰后即急促下跌,香港经济转趋不景气,嘉年地产遂将发展的重点转向海外,发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。可惜,1973年石油危机爆发后,世界经济衰退,马来西亚的橡胶、大米出口大减,首邦市的销售差强人意,发展计划缓慢,导致嘉年地产盈利连年下跌,1977年度仅录得440万元,而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地,待嘉年地产回师香港时,强弱已悬殊分明。宝马线上亚洲娱乐第一2011由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。

宝马线上亚洲娱乐第一2011恒基的算盘可说打得相当精细,即使到了八九十年代,它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略,以最大的耐心,经长年累月,将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”,将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺,表面上总体楼价不高,但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购,到1982年中巅峰时期,佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团,旗下附属公司多达100家,包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司,涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过,佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩,或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年,佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月,佳宁的主要合作者益大投资清盘,公司主席钟正文潜逃离港,遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月,佳宁集团3家上市公司停牌,试图重组债务。同年9月,香港警方搜查马来西亚裕民财务公司,发现佳宁对裕民财务的负债庞大,而且与佳宁的账目不符,遂对佳宁展开大规模的搜查。其后,陈松青被捕,佳宁的重组计划被粉碎,显赫一时的佳宁王国正式瓦解,为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。

1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层,楼面面积达140万方尺,总投资超过50亿元,于1989年动工,1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物,而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”,它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体,实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计,它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。宝马线上亚洲娱乐第一2011人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣,推动了香港地产市场从1975年开始复苏,并于1981年达到空前高潮。期间,地产发展商大规模投资兴建各类楼宇,包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼,以及工厂货仓等,地价、楼价、租金大幅攀升,楼花炒卖盛行,投机之风炽热,地产市道呈现空前的繁荣盛况。

会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。不过,恒隆在80年代的发展,始终受金钟二段一役的影响,对地产循环的戒心大增,投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升,恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售,鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位,即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄,绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出,而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍,恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心,恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平,与长实、新地、恒地等相距日远,若干很有潜质的物业,如太古水塘(现时的康景花园)、乐活道地段(现时的比华利山等)均先后将半数权益售予恒地,并由对方策划发展及代理销售,此举亦削弱了恒隆的盈利。20世纪80年代期间,恒基集团展开连串资产重组,以使集团结构和业务合理化。重组后,恒基地产成为集团控股公司和上市旗舰,专责集团的地产发展业务,而旗下永泰建业则改名为恒基发展,以地产投资和投资控股为主,持有中华煤气和香港小轮两家公用事业上市公司的股权,在香港股市中自成一系。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。

到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。地产五虎将之末大概要数大昌地产。大昌地产的创办人陈德泰,祖籍广东新会,早在1950年代初已活跃于香港地产界,1950年代中后期已成为香港较大的地产商。1972年8月,陈德泰创办大昌地产(集团)有限公司,同年12月11日在香港挂牌上市,将面值2元的股票共1 250万股新股,以每股4元的价格公开发售,集资5 000万元。当时,大昌地产除直接拥有地皮物业外,还拥有若干重要发展工程的少数股东权益,包括和记大厦25%权益、礼顿道一面积41万方尺商场写字楼组合40%权益等。房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年,港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54.36万方尺,土地收益4.41亿元;但到1980年,售出土地已增加到151.48万方尺,增幅达179%,土地收益则增加到39.3亿元,增幅接近8倍。(见表3.2)这些数字仍未能反映出地价升幅之巨,原因是70年代末80年代初,港府在卖地中大量推出工业用地,所占面积比例从1979年的47%逐年上升到1981年的79%。如果剔除工业用地,商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。恒隆上市后,即将所筹集资金进行一项重大投资,它耗资1.15亿元以高价购入九龙旺角的邵氏大厦和新华戏院,而这两项物业都须到1973年底才能交吉。由于出价远远抛离当时旺角的楼宇价格,这项交易成为当时轰动一时的新闻。后来,香港股市、地产暴跌,恒隆的大部分资金被冻结,以致错过了1975年至1976年香港地价跌至谷底时廉价购入大量土地的良机。在把握地产市道循环走势方面,恒隆显然比长实、新地稍逊一筹。

然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。这一时期,恒基股价节节飙升,到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恒地不失时机地配股筹资,先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿元和35.2亿元,集资总额达57.2亿元。就在第二次配股当日,恒地又宣布发行武士债券,集资300多亿日圆(约23.4亿元)。从1993年到1996年,恒基集团集资频率之高、数额之大,业内公司无出其右。难怪有评论认为,派高息、借贷、集资已成为恒地的“财政商标”了。〔10〕宝马线上亚洲娱乐第一2011踏入1992年首季,香港楼市承接上年升势继续上扬,港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而,进入第二季后,港府的连串打击炒楼措施,尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现,楼市承接力渐弱,成交大幅减少,炒风收敛,市场转趋淡静,价格亦开始下调。

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